讨论|土地收缩,利润率仍承压——对当前地产板块的讨论

（以下内容从国泰君安《讨论|土地收缩,利润率仍承压——对当前地产板块的讨论》研报附件原文摘录）
　　报告导读 土地市场是楼市的先行指标，因为其代表了资产负债表（也即信用）的扩张和收缩，前4月土地出让同比减少超过20%，地价下行对房企利润率压力仍大。 前4月，财政部数据显示国有土地出让收入为1.2万亿元，同比减少21.7%，根据wind数据显示，5月上旬百城土地成交下降18.6%，考虑基数，目前土地市场仍在收缩。2023年至今，楼市已经出现了恢复，并实现了全行业的销售金额同比正增长，央国企更是有两位数以上的同比增速。然而，土地市场出现了较为明显的收缩，财政部数据显示前4月，土地出让金收入同比下降了21.7%，同时万得中国土地大全模块中数据显示，5月上半月，土地出让同比下降18.6%，考虑到去年同期有疫情影响，实际出让较少，反应的是房企对预期仍然偏谨慎，以去化在手库存为主。 土地市场走弱，会带来地价的进一步探底，在手存货面临进一步减值压力，同时资产负债表收缩带来的信用收缩，对资产价格的影响，也将体现为后续房企的结算利润当中。地价下跌并不会带来房企的利润改善，反而会因为资产价格下降导致房企利润率进一步承压。目前优质房企的归母净利润率仍然可以达到9%，而此类结算项目为2020年前后的销售项目，考虑到2021年开始地价开始走弱，未来房企的结算利润率仍将走弱，即便大多房企已经在2022年做了减值计提。 稳住总量、而非价格是稳住信用的核心，因此，土地总成交价款需要提振，这样才能稳定楼市并改善地方政府债务压力。2022年在城投拿地的背景下，维持了地价的缓慢下行，但由于土地成交总量处于萎缩状态，导致更加市场化的房价跌幅明显大于地价跌幅，也因此导致这类地块还未开发即出现账面亏损，并进一步面临较大的入市压力。我们认为，下一步政策需要着眼于改善房企预期，提振土地市场活力，这样有利于稳定楼市和改善地方政府债务压力。 新模式的确立，将成为稳定当前土地市场和楼市的核心，让预期更加明确。当前旧模式的改变和新模式的探索仍在持续，因此房企在当下更多的采取谨慎态度，我们认为，新模式的确立，将帮助房企快速调整心态，进入到良性循环当中。全年我们核心推荐园区类公司。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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