保利发展|加快结算,聚焦高能级 ——2023年1季报点评

（以下内容从国泰君安《保利发展|加快结算,聚焦高能级 ——2023年1季报点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 虽然公司利润率还在探底，但是公司融资优势依然凸显，土地换仓聚焦高能级城市，且竣工结算加快。 业绩符合预期，维持增持评级。2023年1季度公司实现营业收入400亿元，同比增长19.2%；归母净利润27亿元，同比增长7.5%；鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企房企，公司也在聚焦核心城市换仓，维持增持评级。 利润率还在探底，财务费用减少34%。随着高地价项目的持续结算，2023年Q1毛利率同比下降了6pct至21.9%，但由于三费率下滑2.5个百分点，其中财务费用从8.2亿下滑34%至5.5亿，再加上少数股东损益占比从34.5%下降至31.4%，综合造成归母净利率仅下滑0.7pct至6.8%。 土地投资聚焦高能级城市，土地投资权益占比持续提升。公司为进一步优化资源储备结构，2023年1季度拓展金额接近98%落在38个核心城市，但与此同时，公司的拿地均价也大幅提升至20204元/平米，相较2022年末16090元/平米提升了4000多元/平。此外，公司的拿地权益比也在持续提升，保障后续的利润率。 2023年竣工结算加快，新开工相对缓慢。公司一季度实现新开工198万方，占全年开工计划的10%（2022年同期为15%）；实现竣工516万方，占全年竣工计划的12% （2022年同期为11%）。2023年全年竣工计划增长12.0%，新开工计划继续减少16%。 风险提示：公司去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。 特别声明 本公众订阅号(北极星NS)为国泰君安证券研究所地产组研究团队依法设立并运营的微信公众订阅号。本团队负责人谢皓宇具备证券投资咨询（分析师）执业资格，资格证书编号为S0880518010002。 本订阅号不是国泰君安证券研究报告发布平台。本订阅号所载内容均来自于国泰君安证券研究所已正式发布的研究报告，如需了解详细的证券研究信息，请具体参见国泰君安证券研究所发布的完整报告。本订阅号推送的信息仅限完整报告发布当日有效，发布日后推送的信息受限于相关因素的更新而不再准确或者失效的，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知义务，后续更新信息以国泰君安证券研究所正式发布的研究报告为准。 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。如有不便，敬请谅解。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。国泰君安证券及本订阅号运营团队不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本订阅号所载内容版权仅为国泰君安证券所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用，如因侵权行为给国泰君安证券研究所造成任何直接或间接的损失，国泰君安证券研究所保留追究一切法律责任的权利。

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