讨论|园区,元年——对园区板块的讨论

（以下内容从国泰君安《讨论|园区,元年——对园区板块的讨论》研报附件原文摘录）
　　报告导读 园区并没有成为房地产的一个板块，历史上也仅因为其股权投资收益在股市牛市时受关注。而今无论是主题园区设立、还是公用运营、还是股权投资，都是新征途元年。 回顾2015年股市牛市，园区公司表现远好于传统地产开发公司，市场关注投资股权价值。经历了2014年年底降准降息，带来了开发类公司牛市，步入2015年，开发类公司的表现明显不及园区类公司，并非园区公司有更高的成长性，而是在于其对园区内公司投资后，随着股市的上行，带来的投资收益增厚。 反观园区公司自身，过往成长性表现确实不佳，大多靠地产开发业务，园区自身的价值并没有挖掘。园区开发较慢，且外拓受到一定的区域性限制，而园区的核心竞争力，在于协同政府对产业政策的规划，通过自身的招商引资能力来持续扩大园区版图，本身就是一个慢变量。因此，园区公司更多的形象，依然是一个地产开发商，而且是竞争优势不如传统开发商的公司。 然而，近年以来，宏观政策已经从金融政策带动房地产为主导，转变为产业政策为先、金融政策辅助的思路，使得园区公司迎来拓展规模的发展良机，REITs也将提供稳定的融资渠道。产业本身具备聚集效应，上下游企业和同类企业都愿意“抱团”，因此，物理半径上一定能够形成园区。在原有发展模式下，需要先等待房地产将区域开发成熟，产业导入才顺利，因为房地产在开发的过程中，会带来大量的增量资金，这样缺乏整体的产业规划，基本是跟随房地产市场在变化。而当前，产业政策为主时，各地政府对自身产业的定位和规划，并以主题园区的方式提供各种优惠政策和招商引资，将极大的改善园区公司的成长性。 挖掘自身园区价值，将成为园区公司的共识，以公用事业运维和投资相结合，将成为长期成长经营的价值，且具备资产沉淀的能力。获取园区是成长的第一步，此后就是挖掘园区的价值，与地产开发的一次性销售不同，园区开发在于稳定经营和多重价值挖掘，对同一个客户，除了可能的租金以外，还有公用事业运营、股权投资，具备长期性和稳定性。我们认为，未来能称之为好的园区，一定是对存量客户的运维和价值挖掘上，并以此带动新增园区的获取。 园区公司目前大量破净局面均将得到改善，优质园区公司将率先脱颖而出。我们认为，2023年将是园区公司重新挖掘自身价值的元年，这是经济转型升级的必然结果，随着产业政策的推进，园区公司的发展也将加速，同时，园区的板块性机会也将逐步到来。 风险提示：受宏观影响，导致产业落地招商引资不顺畅。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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