腰部受损,长尾仍在——2023年2月观察_公众号研报

（以下内容从国泰君安《腰部受损,长尾仍在——2023年2月观察》研报附件原文摘录）
　　报告导读 TOP50房企前2月销售额同比-2.1%，弱于统计局披露全国数据的-0.1%，即长尾部分表现较好。同时，TOP50内部分化严重，央国企较民企明显占优，腰部受损仍在。前2月地产数据表现整体略超预期，结构上以开工端弱、销售端适中、竣工端强在表现，价格弹性较为明显。新开工同比-9.4%，绝对面积为1.4亿平方米，继续弱于销售面积的-3.6%和1.5亿平方米，参考此前我们的深度报告《车位，解密库存》，预计当前新开工面积对应的实际供给应该和销售面积基本持平，去库存现象不明显，如是，上游开工端仍然将保持弱于销售端的局面。同时，销售均价略有恢复，预计和高能级城市占比更高有关，从微观反应来看，房价也有一定程度反弹。竣工是一大亮点，增速和绝对值都显得更加匹配新开工和销售，增速回升到8.0%，考虑到目前保交付仍然存在资金缺口，当前的竣工面积表现强于市场预期。结构上呈现出腰部受损、长尾仍在，产能出清随着房价的表现有所推移。从TOP50房企权益销售金额来看（其他口径有重复计算问题），前2月累计同比为-2.1%，弱于全国表现，也即长尾房企表现好于头部房企，这和长尾房企资产负债表相对稳健有关系。而受资产萎缩侵蚀资产负债表的腰部民企来说，表现则仍然弱势，单2月，TOP50的民企销售仍然同比下降18%，远远低于全国平均。我们判断，由于资产负债表严重侵蚀后，在房价弹性带来资产端修复之前，民企表现仍将偏弱，参考《价在量先》。统计局本次没有披露土地相关数据，考虑到历史数据质量不佳，且有其他可跟踪数据，如财政口径的土地出让金收入，因此，本次变化具有较强信号意义，即统计局将在统计质量上进行改善。过往地产数据偶尔会发生和其他监控数据不一致的情况，尤其是一些关键时点，而其中出现频率最高的即是土地相关数据，其绝对值和趋势表现，相比于其他渠道如土地出让金收入又较差出入。我们认为，地产相关数据统计将有明显的质量改善。推荐持有核心资产、并谋求新经济发展的企业。风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。特别声明本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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