点评|拉开居民驱动的新模式大幕——对建立首套房利率动态调整系统的点评

（以下内容从国泰君安《点评|拉开居民驱动的新模式大幕——对建立首套房利率动态调整系统的点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 针对居民端的政策逐步推进，大势所趋，预计后续仍将围绕降低购房压力的方向，逐步拉开由居民、而非房企驱动楼市发展的新模式大幕。 央行和银保监会发文，要建立首套房贷款利率动态调整机制，为2022年9月30日政策的扩围和延续，能够执行的条件极为宽松，中期来看具备一定的刺激效果。首套房贷款利率在2022年以来持续调整，且主要针对贷款利率下限，其中，9月份的政策力度较大，符合条件的城市可以完全放开下限，但其约束了城市的范围和执行的期限。本次政策，是在其基础上，拓展到全国所有城市，条件则变更为房价同环比均下降、且持续3个月的城市，从约束来看，条件设置极为宽松，任何一轮地产周期，均可以达成，因此，中期来看，能够起到一定的刺激效果。 自2022年4季度执行新政以来，短期效果并不明显，主要因为下限降幅并不明显，原本下限为LPR5Y-20bp，大多城市减点也仅在40~60bp，尚不足以构成刺激作用。相比于LPR5Y的普惠制度，减点仅限于新增购房人群，因此，对整体的意义相对有限。同时，符合条件的城市，大幅度调降利率的情况也不明显，基本为减点40~60bp（按当前LPR折合利率为3.7~3.9%），相比于当前的宏观环境仍待改善，因此利率还处于偏高状态。 本政策着眼于未来，我们认为，这是未来地产发展新模式的雏形，也即驱动未来楼市走势的，不再是过去的房企杠杆，而是切切实实的居民需求，逐步降低购房门槛、限制房企杠杆将构成房地产新模式。当前居民端政策正处于小步慢走的状态，预计未来仍将保持此步调，不断出台降低居民购房压力的政策，让楼市的发展切切实实的由居民驱动。我们认为，当前市场对楼市新模式的理解存在一定的误区，将2017年房住不炒框架下的多层次供给主体和保障房的增加作为新模式，但是，新模式是2021年提出的，且用词为探索。若新模式仅是房住不炒框架下的内容，那无需探索。对比新模式，旧模式就是房企的金融化，因此，新模式一定会是房企去金融化，但作为对冲，居民的杠杆率一定会维持，让实际的需求来驱动杠杆的放大，而非房企的融资环境来驱动。 新模式就是需求主导楼市，当前动态调整首套房贷款利率，拉开了新模式的序幕，分化行情已来。2023年的核心竞争力，在于信用和产品力同时具备，2023年是需求周期的开端。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

点此查看微信公众号原文全部内容>>

大部分微信公众号研报本站已有pdf详细完整版：https://www.wkzk.com/report/（可搜索研报标题关键词或机构名称查询原报告）