点评|回不去的2011年,新成长时代

（以下内容从国泰君安《点评|回不去的2011年,新成长时代》研报附件原文摘录）
　　报告导读 前7月的竣工面积等同于2011年同期水平，已经过于低迷，而同时，市场交易的底层逻辑是表面宽松下的不实质宽松，二线央国企走成长趋势。 ① 前7月，累计竣工面积为3.2亿平，和过去年份相比，仅等同于2011年同期水平，单看住宅竣工面积还低于2011年，考虑到2011年全年销售面积仅10.9亿平，若和市场预估平均12-13亿平相比，目前过于低迷。 2011-2021年，前7月平均竣工面积为4.0亿平，目前仅3.2亿平，与同期比较来看，仅和2011年和2020年类似，考虑到2020年的疫情扰动较大，目前竣工反应的实物量已经显得过于低迷。再做横向比较，2011年销售面积为10.9亿平，而2011-2021年平均为14.8亿平，且即便考虑2022年销售面积会有较大幅度下降，也会远超10.9亿平。若再考虑目前市场对未来10年判断的12-13亿平的均衡水平，当前的竣工面积也严重偏低。 ② 至少在两个维度地产内能够有新成长周期，一个是2022年3月份报告《二线央国企的历史机遇》中提到的二线央国企机会，另一个7月份的《用金融，看竣工大周期》。 我们预计，至2024年，央国企的份额会大幅度提到7成以上，而在这里面起额外扩张的，主要是二线央国企，一线央国企则保持绝对规模基本不变，份额提升。民企不仅漏出了市场，还给二线央国企带来巨大的融资便利，因此，二线央国企正在单独享受成长。同时，对于竣工周期来说，我们预计也将处于未来大周期的底部，即便未来销量会有所下降，但竣工已经严重低于正常水平，即便销量中枢下移，从当前水平回到销量下滑后的12-13亿平，对竣工来说也有20%左右的增长空间。 ③ 板块内部分化还会进一步加大，不宜以整体板块作为观察对象，市场交易的是表面宽松下的实质不宽松，只要房企端不放松、而只宽松居民端，央国企、尤其是二线就仍然是主线。 尽管市场更多会根据是否有政策宽松来预期地产股的走势，但我们认为，目前市场交易的表面是政策宽松，而底层逻辑是不实质宽松。一旦房企端政策宽松，民企无论从经营改善、还是股价弹性，都会远大于央国企，甚至在过去这一年央国企享受的民企漏出的融资和市场，都会带来极大变数。目前市场基本认同楼市的主要矛盾是房企缩表速度过快，并导致居民购房预期下降，因此，这种表面宽松下的实质不宽松会带来央国企继续走出成长趋势。我们在上一篇报告讲到当前二线央国企的朦胧美，我们继续推荐二线央国企，同时，结构性资产荒已经出现，持续推荐一线央国企。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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