天房集团违约——9月信用观察月报【华创固收|周冠南团队】
(以下内容从华创证券《天房集团违约——9月信用观察月报【华创固收|周冠南团队】》研报附件原文摘录)
根据《证券期货投资者适当性管理办法》及配套指引,本资料仅面向华创证券客户中的金融机构专业投资者,请勿对本资料进行任何形式的转发。若您不是华创证券客户中的金融机构专业投资者,请勿订阅、接收或使用本资料中的信息。 本资料难以设置访问权限,若给您造成不便,敬请谅解。感谢您的理解与配合。 首席分析师:周冠南,SAC:S0360517090002 高级分析师:杜渐,SAC:S0360519060001 报告导读 违约率统计:9月新增1家违约主体,相比8月按发行主体数量累计违约率略有上升。9月新增的违约主体是天津房地产集团有限公司。 违约债券统计:9月新增3只违约债券。 2020年9月总计新增3只违约债券,其中“16天房04”的发行人天津房地产集团有限公司为首次违约,为地方国有企业。本月违约债券中,包括2只私募债和1只一般超短期融资债券。从评级来看,发行时主体评级均为AA及以上。 本月新增违约主体——天津房地产集团有限公司:房地产调控政策收紧,主营业务收入下滑;公司混改进程不明,信息披露不及时;公司预付款项增加,其他应收款对营运资金形成较大占用;公司有息负债不断推升,债务偿还压力大。 风险提示:疫情发展存在不确定性、中低等级主体再融资困难加剧。 正文 一、9月新增1家违约主体,违约率变化不大 (一)2020年9月违约率概况 截至2020年9月底,按主体数量统计的全部非金融类信用债累计违约率(非金融类信用债违约主体总数/非金融类信用债历史发行主体总数)为2.76%,按金额统计的非金融类信用债累计违约率(非金融类信用债违约总额/非金融类信用债历史发行总额)为0.92%。2020年9月,按主体统计的非金融类民营企业累计违约率(违约非金融类民企主体总数/非金融类民企历史发行主体总数)为9.82%,按金额统计的累计违约率(非金融类民企违约总额/非金融类民企历史发行总额)为7.26%。 (二)本月新增违约债券明细 2020年9月总计新增3只违约债券,其中“16天房04”的发行人天津房地产集团有限公司为首次违约,为地方国有企业。本月违约债券中,包括2只私募债和1只一般超短期融资债券。从评级来看,主体发行人评级均为AA及以上。 (三)本月新增违约主体违约因素概览 根据此前专题《风波初定:114 个信用债违约主体因素分析汇总—债券违约复盘系列之一》,我们使用因素分析法将全部违约主体进行汇总与统计,力求以自下而上的角度,从更客观的视角分析导致公司违约原因中最为高发的因素。作为对这一统计方法的延续使用,我们将本月新增违约主体的违约因素进行了逐一分析,并列入下表中, 具体分析见下文。 二、本月新增违约主体风险复盘分析 (一)天津房地产集团有限公司 1、发行人背景及历史沿革 天津房地产集团有限公司(以下简称“天房集团”或公司)成立于1999年7月6日,注册资本200,000万元, 注册地位于天津市河西区宾水道增9号A区A座17-19层。公司实际控制人为天津市人民政府国有资产监督管理委员会,天津津城国有资本投资运营有限公司持股比例为100%。截至2020年9月,公司累计发行债券11只,目前存续债8只,存续债余额共113.32亿元,其中“16天房04”应于2020年9月8日付息,但因公司现金流短缺以及筹融资渠道受限等原因,无法按时偿付本期债券利息及回收本金共计8.54亿元,构成实质性违约。 从公司主营业务收入构成来看,房地产开发业务依然是公司主要收入来源,2016年公司房地产开发业务实现收入137.03亿元,占当年主营业务收入的58.5%;商品销售业务实现收入66.44亿元,占当年主营业务收入的28.4%;工程实现收入10.34亿元,占当年主营业务收入的4.4%。公司土地整理、酒店、物业服务、建筑智能化工程设计与施工业等其他板块收入占当年主营业务收入较小,对公司主营业务收入影响很小。 毛利率变化方面,2016年,公司综合毛利率为18.49%,整体毛利率较上年有所下降,主要受房地产开发业务毛利率下降影响。分业务来看,2016年,公司房地产开发毛利率为21.97%,较上年有所下降;公司商品销售实现毛利率3.02%,较上年上升2.8个百分点;公司工程毛利率4.96%,较上年下降9.86个百分点。 由于天津房地产集团有限公司混合所有制改革等原因导致审计工作有所延迟,公司延期披露2018年年度报告, 并因未按照募集说明书约定按时披露2017年报告,公司于2018年12月11日收到中国证监会天津监管局的警示函。 2013年5月22日,中证鹏元给予天房集团评级为AA+,后续无评级更新信息。 2、违约原因与事件进程 房地产调控政策收紧,主营业务收入下滑。2017年天房集团主营业务收入为217.78亿,较上年下降8.43%,主要为房地产业务收入下降导致。2016 年四季度以来天津市政府陆续出台了限购、限贷以及限制融资等政策,房地产行业面临销量下滑和融资渠道收缩的冲击。楼市限购持续加码,符合条件的购房者数量减少,需求方面有一定抑制,公司房屋销售受到影响。2016年公司房地产开发毛利率下降6.49个百分点,一方面是部分收入来自前期现房售房,此部分房产售价上涨空间不大,另一方面是资本化利息增加提高了项目建设成本所致。 公司经营战略激进,频拍地王,预付款项对营运资金形成较大占用。自2013年以来,天房集团就在逐步加大土地购置力度,尤其在2013年9月,以及2015年至2016年几个时段,天房多次创下天津拿地单价新高。在2017年全国各地颁布多项房地产调控政策后,天房仍延续激进风格,2017年9月以溢价率33.6%拍下天津市南开区迎水道北侧土地使用权。持续的高溢价拿地导致天房集团后续资金供应不足,预付款项也对营运资金形成较多占用。天房集团预付款项主要为预付静海团泊示范镇项目、海滨街城中村改造项目、港东新城项目等项目工程款以及代建成本、货款和公司子公司天津天房融创置业有限公司的5.94亿元预付税金等,随着项目的持续推进,2016年末公司预付款项增加至122.17亿元,同比增长35.35%,账龄在1年以内(含)的占比86.95%,预付款项前10名占其余额的比重为93.64%。2017年6月末,公司预付账款为121.54亿元,项目成本、代建开发成本及项目款分别占比49.32%、21.71%和13.35%。。 公司有息负债不断推升,债务偿还压力大。2016年公司通过银行借款、发行债券等债务融资工具进一步扩大债务规模,2016年末公司负债总额1,812.91亿元,同比增长20.14%,其中流动负债880.70亿元,占比48.58%。2016年末公司短期借款123.84亿元,其中质押借款25.55亿元、保证借款50.60亿元、信用借款25.69亿元、抵押借款22亿元;2016年公司长期借款规模继续增加并加大债权融资力度,存续债券规模大幅增长,2016年末公司长期借款余额584.13亿元,同比增长13.15%,应付债券期末余额284.77亿元,同比大幅增长147.11%;2016年末公司所有者权益为284.53亿元,同比增长5.38%,2016年末公司产权比率为 637.16%,公司净资产对负债的保障程度有所下降。从偿债指标来看,2017年6月末公司资产负债率为85.81%、剔除预收账款后的资产负债率为82.67%,有息债务规模和负债率较2016年末有降低,但整体负债经营程度依然较高。 公司混改成效不明,信息披露不及时。由于债务规模庞大,2017年天房集团开启混改,但混改成效不明。2017年6月和2018年4月,天津市国资委曾两次在天津产权交易中心公布天房混改方案,均拟引入战略投资者持有天房集团40%-65%股权。天房集团于2018年7月14日发布《天津市房地产发展(集团)股份有限公司关于控股股东天房集团混合所有制改革进展的公告》称,天津产权交易中心将公司控股股东天房集团混改项目发布截止日期变更为2018年7月25日。如混改方案顺利实施,国有独资公司天津津城国有资本投资运营有限公司持有天房集团股权比例将由100%下降至35%。届时,天房集团股权结构将发生重大变化,进而可能导致公司实际控制人发生变更。公司因未按照募集说明书约定按时披露2017年报告,于2018年12月11日收到中国证监会天津监管局的警示函。天房集团的最后一份定期报告为2018年半年报,此后天房集团再无定期报告披露。 3、思考与启示 警惕房地产行业政策收紧,杠杆较高的发债主体。近期房地产行业调控政策收紧,银行端清查违规放贷,涉房贷款全面收紧,同时伴随监管部门即将出台新规控制房地产企业有息债务增长,房地产融资收紧,若企业负债规模较大,杠杆较高,在面临融资收紧时,偿债压力上升,易引发企业出现债务违约。 警惕应收账款、预付账款金额规模较大的发债主体。应收账款、预付账款金额规模大说明公司对上游供应商及下游客户的谈判力有限。为扩大销售收入而采用较宽松的信用政策,直接导致较大的资金占用、较差的现金回流,直接影响公司的偿债能力。 警惕负债规模巨大,短期债务集中且再融资困难的发债主体。若企业盈利能力较弱,却仍大力举债扩张,且短期债务集中,将会面临较大的偿债压力。若同时企业的负面新闻频发,则势必会影响其再融资能力,难以通过新增借款填补已有债务,极易发生债务违约的风险。 三、风险提示 疫情发展存在不确定性、中低等级主体再融资困难加剧。 具体内容详见华创证券研究所10月8日发布的报告《天房集团违约——9月信用观察月报》 华创债券论坛 欢迎关注 法律声明 华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队,本资料仅适用于经认可的专业投资者,仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料,有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义,进而造成投资损失。 本资料来自华创证券研究所已经发布的研究报告,若对报告的摘编产生歧义,应以报告发布当日的完整内容为准。须注意的是,本资料仅代表报告发布当日的判断,相关的分析意见及推测可能会根据华创证券研究所后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改。华创证券的其他业务部门或附属机构可能独立做出与本资料的意见或建议不一致的投资决策。本资料所指的证券或金融工具的价格、价值及收入可涨可跌,以往的表现不应作为日后表现的显示及担保。本资料仅供订阅人参考之用,不是或不应被视为出售、购买或认购证券或其它金融工具的要约或要约邀请。订阅人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断,应自主作出投资决策并自行承担投资风险。华创证券不对使用本资料涉及的信息所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。 本资料所载的证券市场研究信息通常基于特定的假设条件,提供中长期的价值判断,或者依据“相对指数表现”给出投资建议,并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断,因此不能够等同于带有针对性的、指导具体投资的操作意见。普通个人投资者如需使用本资料,须寻求专业投资顾问的指导及相关的后续解读服务。若因不当使用相关信息而造成任何直接或间接损失,华创证券对此不承担任何形式的责任。 未经华创证券事先书面授权,任何机构或个人不得以任何方式修改、发送或者复制本资料的内容。华创证券未曾对任何网络、平面媒体做出过允许转载的日常授权。除经华创证券认可的媒体约稿等情况外,其他一切转载行为均属违法。如因侵权行为给华创证券造成任何直接或间接的损失,华创证券保留追究相关法律责任的权利。 订阅人若有任何疑问,或欲获得完整报告内容,敬请联系华创证券的机构销售部门,或者发送邮件至jiedu@hcyjs.com。
根据《证券期货投资者适当性管理办法》及配套指引,本资料仅面向华创证券客户中的金融机构专业投资者,请勿对本资料进行任何形式的转发。若您不是华创证券客户中的金融机构专业投资者,请勿订阅、接收或使用本资料中的信息。 本资料难以设置访问权限,若给您造成不便,敬请谅解。感谢您的理解与配合。 首席分析师:周冠南,SAC:S0360517090002 高级分析师:杜渐,SAC:S0360519060001 报告导读 违约率统计:9月新增1家违约主体,相比8月按发行主体数量累计违约率略有上升。9月新增的违约主体是天津房地产集团有限公司。 违约债券统计:9月新增3只违约债券。 2020年9月总计新增3只违约债券,其中“16天房04”的发行人天津房地产集团有限公司为首次违约,为地方国有企业。本月违约债券中,包括2只私募债和1只一般超短期融资债券。从评级来看,发行时主体评级均为AA及以上。 本月新增违约主体——天津房地产集团有限公司:房地产调控政策收紧,主营业务收入下滑;公司混改进程不明,信息披露不及时;公司预付款项增加,其他应收款对营运资金形成较大占用;公司有息负债不断推升,债务偿还压力大。 风险提示:疫情发展存在不确定性、中低等级主体再融资困难加剧。 正文 一、9月新增1家违约主体,违约率变化不大 (一)2020年9月违约率概况 截至2020年9月底,按主体数量统计的全部非金融类信用债累计违约率(非金融类信用债违约主体总数/非金融类信用债历史发行主体总数)为2.76%,按金额统计的非金融类信用债累计违约率(非金融类信用债违约总额/非金融类信用债历史发行总额)为0.92%。2020年9月,按主体统计的非金融类民营企业累计违约率(违约非金融类民企主体总数/非金融类民企历史发行主体总数)为9.82%,按金额统计的累计违约率(非金融类民企违约总额/非金融类民企历史发行总额)为7.26%。 (二)本月新增违约债券明细 2020年9月总计新增3只违约债券,其中“16天房04”的发行人天津房地产集团有限公司为首次违约,为地方国有企业。本月违约债券中,包括2只私募债和1只一般超短期融资债券。从评级来看,主体发行人评级均为AA及以上。 (三)本月新增违约主体违约因素概览 根据此前专题《风波初定:114 个信用债违约主体因素分析汇总—债券违约复盘系列之一》,我们使用因素分析法将全部违约主体进行汇总与统计,力求以自下而上的角度,从更客观的视角分析导致公司违约原因中最为高发的因素。作为对这一统计方法的延续使用,我们将本月新增违约主体的违约因素进行了逐一分析,并列入下表中, 具体分析见下文。 二、本月新增违约主体风险复盘分析 (一)天津房地产集团有限公司 1、发行人背景及历史沿革 天津房地产集团有限公司(以下简称“天房集团”或公司)成立于1999年7月6日,注册资本200,000万元, 注册地位于天津市河西区宾水道增9号A区A座17-19层。公司实际控制人为天津市人民政府国有资产监督管理委员会,天津津城国有资本投资运营有限公司持股比例为100%。截至2020年9月,公司累计发行债券11只,目前存续债8只,存续债余额共113.32亿元,其中“16天房04”应于2020年9月8日付息,但因公司现金流短缺以及筹融资渠道受限等原因,无法按时偿付本期债券利息及回收本金共计8.54亿元,构成实质性违约。 从公司主营业务收入构成来看,房地产开发业务依然是公司主要收入来源,2016年公司房地产开发业务实现收入137.03亿元,占当年主营业务收入的58.5%;商品销售业务实现收入66.44亿元,占当年主营业务收入的28.4%;工程实现收入10.34亿元,占当年主营业务收入的4.4%。公司土地整理、酒店、物业服务、建筑智能化工程设计与施工业等其他板块收入占当年主营业务收入较小,对公司主营业务收入影响很小。 毛利率变化方面,2016年,公司综合毛利率为18.49%,整体毛利率较上年有所下降,主要受房地产开发业务毛利率下降影响。分业务来看,2016年,公司房地产开发毛利率为21.97%,较上年有所下降;公司商品销售实现毛利率3.02%,较上年上升2.8个百分点;公司工程毛利率4.96%,较上年下降9.86个百分点。 由于天津房地产集团有限公司混合所有制改革等原因导致审计工作有所延迟,公司延期披露2018年年度报告, 并因未按照募集说明书约定按时披露2017年报告,公司于2018年12月11日收到中国证监会天津监管局的警示函。 2013年5月22日,中证鹏元给予天房集团评级为AA+,后续无评级更新信息。 2、违约原因与事件进程 房地产调控政策收紧,主营业务收入下滑。2017年天房集团主营业务收入为217.78亿,较上年下降8.43%,主要为房地产业务收入下降导致。2016 年四季度以来天津市政府陆续出台了限购、限贷以及限制融资等政策,房地产行业面临销量下滑和融资渠道收缩的冲击。楼市限购持续加码,符合条件的购房者数量减少,需求方面有一定抑制,公司房屋销售受到影响。2016年公司房地产开发毛利率下降6.49个百分点,一方面是部分收入来自前期现房售房,此部分房产售价上涨空间不大,另一方面是资本化利息增加提高了项目建设成本所致。 公司经营战略激进,频拍地王,预付款项对营运资金形成较大占用。自2013年以来,天房集团就在逐步加大土地购置力度,尤其在2013年9月,以及2015年至2016年几个时段,天房多次创下天津拿地单价新高。在2017年全国各地颁布多项房地产调控政策后,天房仍延续激进风格,2017年9月以溢价率33.6%拍下天津市南开区迎水道北侧土地使用权。持续的高溢价拿地导致天房集团后续资金供应不足,预付款项也对营运资金形成较多占用。天房集团预付款项主要为预付静海团泊示范镇项目、海滨街城中村改造项目、港东新城项目等项目工程款以及代建成本、货款和公司子公司天津天房融创置业有限公司的5.94亿元预付税金等,随着项目的持续推进,2016年末公司预付款项增加至122.17亿元,同比增长35.35%,账龄在1年以内(含)的占比86.95%,预付款项前10名占其余额的比重为93.64%。2017年6月末,公司预付账款为121.54亿元,项目成本、代建开发成本及项目款分别占比49.32%、21.71%和13.35%。。 公司有息负债不断推升,债务偿还压力大。2016年公司通过银行借款、发行债券等债务融资工具进一步扩大债务规模,2016年末公司负债总额1,812.91亿元,同比增长20.14%,其中流动负债880.70亿元,占比48.58%。2016年末公司短期借款123.84亿元,其中质押借款25.55亿元、保证借款50.60亿元、信用借款25.69亿元、抵押借款22亿元;2016年公司长期借款规模继续增加并加大债权融资力度,存续债券规模大幅增长,2016年末公司长期借款余额584.13亿元,同比增长13.15%,应付债券期末余额284.77亿元,同比大幅增长147.11%;2016年末公司所有者权益为284.53亿元,同比增长5.38%,2016年末公司产权比率为 637.16%,公司净资产对负债的保障程度有所下降。从偿债指标来看,2017年6月末公司资产负债率为85.81%、剔除预收账款后的资产负债率为82.67%,有息债务规模和负债率较2016年末有降低,但整体负债经营程度依然较高。 公司混改成效不明,信息披露不及时。由于债务规模庞大,2017年天房集团开启混改,但混改成效不明。2017年6月和2018年4月,天津市国资委曾两次在天津产权交易中心公布天房混改方案,均拟引入战略投资者持有天房集团40%-65%股权。天房集团于2018年7月14日发布《天津市房地产发展(集团)股份有限公司关于控股股东天房集团混合所有制改革进展的公告》称,天津产权交易中心将公司控股股东天房集团混改项目发布截止日期变更为2018年7月25日。如混改方案顺利实施,国有独资公司天津津城国有资本投资运营有限公司持有天房集团股权比例将由100%下降至35%。届时,天房集团股权结构将发生重大变化,进而可能导致公司实际控制人发生变更。公司因未按照募集说明书约定按时披露2017年报告,于2018年12月11日收到中国证监会天津监管局的警示函。天房集团的最后一份定期报告为2018年半年报,此后天房集团再无定期报告披露。 3、思考与启示 警惕房地产行业政策收紧,杠杆较高的发债主体。近期房地产行业调控政策收紧,银行端清查违规放贷,涉房贷款全面收紧,同时伴随监管部门即将出台新规控制房地产企业有息债务增长,房地产融资收紧,若企业负债规模较大,杠杆较高,在面临融资收紧时,偿债压力上升,易引发企业出现债务违约。 警惕应收账款、预付账款金额规模较大的发债主体。应收账款、预付账款金额规模大说明公司对上游供应商及下游客户的谈判力有限。为扩大销售收入而采用较宽松的信用政策,直接导致较大的资金占用、较差的现金回流,直接影响公司的偿债能力。 警惕负债规模巨大,短期债务集中且再融资困难的发债主体。若企业盈利能力较弱,却仍大力举债扩张,且短期债务集中,将会面临较大的偿债压力。若同时企业的负面新闻频发,则势必会影响其再融资能力,难以通过新增借款填补已有债务,极易发生债务违约的风险。 三、风险提示 疫情发展存在不确定性、中低等级主体再融资困难加剧。 具体内容详见华创证券研究所10月8日发布的报告《天房集团违约——9月信用观察月报》 华创债券论坛 欢迎关注 法律声明 华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队,本资料仅适用于经认可的专业投资者,仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料,有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义,进而造成投资损失。 本资料来自华创证券研究所已经发布的研究报告,若对报告的摘编产生歧义,应以报告发布当日的完整内容为准。须注意的是,本资料仅代表报告发布当日的判断,相关的分析意见及推测可能会根据华创证券研究所后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改。华创证券的其他业务部门或附属机构可能独立做出与本资料的意见或建议不一致的投资决策。本资料所指的证券或金融工具的价格、价值及收入可涨可跌,以往的表现不应作为日后表现的显示及担保。本资料仅供订阅人参考之用,不是或不应被视为出售、购买或认购证券或其它金融工具的要约或要约邀请。订阅人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断,应自主作出投资决策并自行承担投资风险。华创证券不对使用本资料涉及的信息所产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。 本资料所载的证券市场研究信息通常基于特定的假设条件,提供中长期的价值判断,或者依据“相对指数表现”给出投资建议,并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断,因此不能够等同于带有针对性的、指导具体投资的操作意见。普通个人投资者如需使用本资料,须寻求专业投资顾问的指导及相关的后续解读服务。若因不当使用相关信息而造成任何直接或间接损失,华创证券对此不承担任何形式的责任。 未经华创证券事先书面授权,任何机构或个人不得以任何方式修改、发送或者复制本资料的内容。华创证券未曾对任何网络、平面媒体做出过允许转载的日常授权。除经华创证券认可的媒体约稿等情况外,其他一切转载行为均属违法。如因侵权行为给华创证券造成任何直接或间接的损失,华创证券保留追究相关法律责任的权利。 订阅人若有任何疑问,或欲获得完整报告内容,敬请联系华创证券的机构销售部门,或者发送邮件至jiedu@hcyjs.com。
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