地产金融月报(6月)|拿地融资持续收缩,销售回款成融资抓手
（以下内容从国泰君安《地产金融月报(6月)|拿地融资持续收缩,销售回款成融资抓手》研报附件原文摘录）
报告导读 房企拿地融资中公司债以央国企为主，海外债大幅减少，而且马上引来Q3到期高峰期；开发融资中票成为主力增加35%，6月销售触底反弹，居民部门贷款明显改善。 社融增速已经持续3月小于M2增速，资产荒逻辑正在演绎。6月新增人民币贷款2.8万亿元，比上月和去年同期分别多增9200亿元和6900亿元。从结构上看，依然还是企业贷款新增较多，贡献了主要多增部分，居民中长期贷款的增量为年内次高，仅次于今年1月，居民中长期贷款同比少增幅度明显收敛；人民币贷款和政府债券融资仍是社融放量的主要贡献项，在财政靠前发力下，上半年各地已实际发行3.4万亿元专项债，发行进度约99%，政府债对提振社融增速起到重要作用。 拿地融资：公司债和海外债发行环比分别减少23%、64%，而且7月和8月将进入公司债到期高峰。①近2年资管计划的清退速度加快，到现在新增信托依然是净偿还的状态；②6月房企一共发行了22笔合计221亿元公司债，环比减少23%，民企就旭辉发行了一笔4年期的5亿公司债和佳源创盛发行了一笔3年期的1.9亿元公司债，其余均为央国企，其中万科、保利、建发都发行了7年期的公司债高峰。考虑回售，我们预计7月和8月即将迎来524亿元、637亿元的到期高峰；③6月房企一共发行了4笔合计24亿元的海外债，环比减少64%，包含中南建设的交换要约。 开发融资：短融发行环比减少11%，中票发行环比增加35%。①截止1季度房地产开发贷余额12.6万亿，同比减少0.4%，环比提升4.6%；②6月份短融发行了35亿元，环比减少11%，短融发行已经连续2月大幅减少，AA+收益率也持续下降到2.2%；③6月中票发行了173亿元，环比增加35%，AA+中票收益率维持在3.1%。 6月销售触底反弹，居民部门贷款改善明显。6月房企销售增速触底反弹，TOP50销售增速从5月-56%收窄到6月的-38%，而且头部央企增速领先。正是由于销售的回暖，6月房地产市场出现复苏迹象，政策利好叠加效应逐渐显现下，6月新增居民中长期贷款提升至较高水平，居民中长期贷款增加4167亿元，环比大幅多增3120亿元，但是排除基数销售效应，销售复苏力度有待后续验证。 两条投资逻辑主线：①宽货币兑现后，进入到3季度，随着社融增速持续小于M2增速，资产荒逻辑正在演绎，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等；②在房企信用收缩的大背景下，结构性信用再分配利好的是二线央国企，能接棒民企退出的份额，受益中交地产、建发股份，并持续推荐一线央国企，保利发展、招商蛇口、万科A等。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 本报告为节选 1. 资产荒逻辑正在演绎，社融（%）＜M2（%） 我们用社融的数据来作为信用的指标，用M2的数据来作为现金的指标，资产荒的指标就是用社融增速减去M2增速，也即是当经济好的时候，贷款需求会比需求增速旺盛，体现为社融增速大于M2增速，反之可能就会出现资产荒，也就是需求不够。历史上资产荒有两个年份出现过，一个是05年，再一个就是2015年。目前2022年也出现这样的情况，已经连续4、5、6月社融的增速持续小于M2增速，本质就是资金空转。 2. 拿地融资：持续收缩，即将引来债券到期高峰 近2年由于资管计划的清退速度加快，新增信托依然是净偿还的状态，其中房地产资金信托余额从最高点的2.8万亿已回落到1.6万亿，而且余额占比下降到11%。 公司债和海外债发行环比分别减少23%、64%，而且7月和8月将进入公司债到期高峰。①近2年资管计划的清退速度加快，到现在新增信托依然是净偿还的状态；②6月房企一共发行了22笔合计221亿元公司债，环比减少23%，民企就旭辉发行了一笔4年期的5亿公司债和佳源创盛发行了一笔3年期的1.9亿元公司债，其余均为央国企，其中万科、保利、建发都发行了7年期的公司债高峰。③6月房企一共发行了4笔合计24亿元的海外债，环比减少64%，包含中南建设的交换要约。 2022年是房企公司债到期次高峰期，考虑回售预计全年到期3765亿元，预计7月和8月即将迎来524亿元、637亿元的到期高峰；2022年是房企海外债到期大年，考虑回售全年预计到期3579亿元，其中Q1和Q3分别到期1033亿元和981亿元。 3. 开发融资：短融环比减少 11%，中票环比增加 35% 截止1季度房地产开发贷余额12.6万亿，同比减少0.4%，环比提升4.6%；6月中票发行了173亿元，环比增加35%，AA+中票收益率略有反弹，维持在3.1%；6月份短融发行了35亿元，环比减少11%，短融发行已经连续2月大幅减少，AA+收益率也持续下降到2.2%。 4.销售融资：销售触底反弹，居民部门贷款改善明显 6月房企销售增速触底反弹，TOP50销售增速从5月-56%收窄到6月的-38%，而且头部央企增速领先。正是由于销售的回暖，6月房地产市场出现复苏迹象，政策利好叠加效应逐渐显现下，6月新增居民中长期贷款为年内次高，仅次于今年1月，提升至较高水平，新增4167亿元，环比大幅多增3120亿元，居民中长期贷款同比少增幅度明显收敛。但是排除基数销售效应，销售复苏力度有待后续验证。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。
报告导读 房企拿地融资中公司债以央国企为主，海外债大幅减少，而且马上引来Q3到期高峰期；开发融资中票成为主力增加35%，6月销售触底反弹，居民部门贷款明显改善。 社融增速已经持续3月小于M2增速，资产荒逻辑正在演绎。6月新增人民币贷款2.8万亿元，比上月和去年同期分别多增9200亿元和6900亿元。从结构上看，依然还是企业贷款新增较多，贡献了主要多增部分，居民中长期贷款的增量为年内次高，仅次于今年1月，居民中长期贷款同比少增幅度明显收敛；人民币贷款和政府债券融资仍是社融放量的主要贡献项，在财政靠前发力下，上半年各地已实际发行3.4万亿元专项债，发行进度约99%，政府债对提振社融增速起到重要作用。 拿地融资：公司债和海外债发行环比分别减少23%、64%，而且7月和8月将进入公司债到期高峰。①近2年资管计划的清退速度加快，到现在新增信托依然是净偿还的状态；②6月房企一共发行了22笔合计221亿元公司债，环比减少23%，民企就旭辉发行了一笔4年期的5亿公司债和佳源创盛发行了一笔3年期的1.9亿元公司债，其余均为央国企，其中万科、保利、建发都发行了7年期的公司债高峰。考虑回售，我们预计7月和8月即将迎来524亿元、637亿元的到期高峰；③6月房企一共发行了4笔合计24亿元的海外债，环比减少64%，包含中南建设的交换要约。 开发融资：短融发行环比减少11%，中票发行环比增加35%。①截止1季度房地产开发贷余额12.6万亿，同比减少0.4%，环比提升4.6%；②6月份短融发行了35亿元，环比减少11%，短融发行已经连续2月大幅减少，AA+收益率也持续下降到2.2%；③6月中票发行了173亿元，环比增加35%，AA+中票收益率维持在3.1%。 6月销售触底反弹，居民部门贷款改善明显。6月房企销售增速触底反弹，TOP50销售增速从5月-56%收窄到6月的-38%，而且头部央企增速领先。正是由于销售的回暖，6月房地产市场出现复苏迹象，政策利好叠加效应逐渐显现下，6月新增居民中长期贷款提升至较高水平，居民中长期贷款增加4167亿元，环比大幅多增3120亿元，但是排除基数销售效应，销售复苏力度有待后续验证。 两条投资逻辑主线：①宽货币兑现后，进入到3季度，随着社融增速持续小于M2增速，资产荒逻辑正在演绎，推荐金融街，受益中新集团、中国国贸等；②在房企信用收缩的大背景下，结构性信用再分配利好的是二线央国企，能接棒民企退出的份额，受益中交地产、建发股份，并持续推荐一线央国企，保利发展、招商蛇口、万科A等。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 本报告为节选 1. 资产荒逻辑正在演绎，社融（%）＜M2（%） 我们用社融的数据来作为信用的指标，用M2的数据来作为现金的指标，资产荒的指标就是用社融增速减去M2增速，也即是当经济好的时候，贷款需求会比需求增速旺盛，体现为社融增速大于M2增速，反之可能就会出现资产荒，也就是需求不够。历史上资产荒有两个年份出现过，一个是05年，再一个就是2015年。目前2022年也出现这样的情况，已经连续4、5、6月社融的增速持续小于M2增速，本质就是资金空转。 2. 拿地融资：持续收缩，即将引来债券到期高峰 近2年由于资管计划的清退速度加快，新增信托依然是净偿还的状态，其中房地产资金信托余额从最高点的2.8万亿已回落到1.6万亿，而且余额占比下降到11%。 公司债和海外债发行环比分别减少23%、64%，而且7月和8月将进入公司债到期高峰。①近2年资管计划的清退速度加快，到现在新增信托依然是净偿还的状态；②6月房企一共发行了22笔合计221亿元公司债，环比减少23%，民企就旭辉发行了一笔4年期的5亿公司债和佳源创盛发行了一笔3年期的1.9亿元公司债，其余均为央国企，其中万科、保利、建发都发行了7年期的公司债高峰。③6月房企一共发行了4笔合计24亿元的海外债，环比减少64%，包含中南建设的交换要约。 2022年是房企公司债到期次高峰期，考虑回售预计全年到期3765亿元，预计7月和8月即将迎来524亿元、637亿元的到期高峰；2022年是房企海外债到期大年，考虑回售全年预计到期3579亿元，其中Q1和Q3分别到期1033亿元和981亿元。 3. 开发融资：短融环比减少 11%，中票环比增加 35% 截止1季度房地产开发贷余额12.6万亿，同比减少0.4%，环比提升4.6%；6月中票发行了173亿元，环比增加35%，AA+中票收益率略有反弹，维持在3.1%；6月份短融发行了35亿元，环比减少11%，短融发行已经连续2月大幅减少，AA+收益率也持续下降到2.2%。 4.销售融资：销售触底反弹，居民部门贷款改善明显 6月房企销售增速触底反弹，TOP50销售增速从5月-56%收窄到6月的-38%，而且头部央企增速领先。正是由于销售的回暖，6月房地产市场出现复苏迹象，政策利好叠加效应逐渐显现下，6月新增居民中长期贷款为年内次高，仅次于今年1月，提升至较高水平，新增4167亿元，环比大幅多增3120亿元，居民中长期贷款同比少增幅度明显收敛。但是排除基数销售效应，销售复苏力度有待后续验证。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。
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