讨论|改善性需求的无限可能

（以下内容从国泰君安《讨论|改善性需求的无限可能》研报附件原文摘录）
　　报告导读 近期支持改善性需求提法开始增加，其中包括北京，考虑到一线城市改善性需求在非普认定、首付比例、贷款利率、税费等方面显著的高，预计该提法后将迎来重大变化。 ① 一线城市改善性需求的门槛极高，使得市场流动性较差。 以北京为例，改善性需求至少在4个方面，门槛显著高于刚性需求，1）非普住宅的认定标准，按照此前要求，五环内总价超过468万元、五环至六环总价不超过374万元，即认定为非普住宅，按照北京目前各区域的价格，绝大多数房屋均为非普住宅；2）首付比例，一旦确定为非普住宅，则二套房的首付比例则高达八成；3）贷款利率，需要大幅度加点上浮；4）税费，除去契税等，对于满五和唯一不满足的情况下，还面临价差20%的额外税费。这给改善性需求带来了极大的门槛，使得市场流动性较差。 ② 即便更差的流动性，在调控以来，房价走势仍然超过了刚需，核心原因在于收入分配差异和人口变化。 一线城市自2016年9月需求端调控以来（北京为2017年3年），改善性住房的价格表现明显好于刚需，我们认为这是收入分配差异和人口变化所致。1）一线城市多为总部经济，经济上行时，总部分配更多，经济下行时，裁员压力也最小，属于最为稳健的产业结构，这也带来收入差距较大；2）一线城市人口增速近些年增速较慢，如北京和上海都经历过人口的净流出，使得刚需房的需求减少，但居民改善的方向没有转变，使得改善性住房价格依然稳中有升，但部分刚需房甚至出现了下跌。 ③ 在没有出现回调的情况下，北京提出支持改善性住房，政策力度明显超预期，对其他一线和强二线城市有强示范效应。 北京印发《北京市统筹疫情防控和稳定经济增长的实施方案》，提出“满足合理的改善性住房需求”，这是在没有出现改善性住房下行压力背景下提出，因此，政策力度明显超预期。我们认为，在针对改善性需求的4个门槛中，无论是改变非普住宅认定标准、首付比例、还是税费，甚至是认房认贷的标准，都将带来实质的利好，且对其他一线城市和强二线城市有极大的示范效应。 ④ 一线城市因房企从全国收缩战线为区域，叠加人口重新流入，整体表现有上行压力，若进一步放开，将向其他城市扩散。 和过往房企从区域走向全国不同，当前全国性房企大多收缩战略，重新退回为区域性公司，因此有资金聚集效应，也即一线城市和强二线城市接下来会有大量资金流入。同时，因为产业规划的重新调整，包括北京在内的一线城市和强二线城市，均将再次迎来人口流入。在不放开政策的背景下，尤其是一线城市，面临楼市的上行压力，若进一步宽松改善性需求，上行压力将增大，且对其他城市有示范效应。我们继续推荐二线央国企，同时，宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐持有稳定现金流实物资产的房企，并持续推荐一线央国企。 特 别 声 明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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