行业继续下行,关注后续融资政策改善——对房企4月销售数据的点评

（以下内容从国泰君安《行业继续下行,关注后续融资政策改善——对房企4月销售数据的点评》研报附件原文摘录）
　　报告导读 2022年4月TOP50房企实现销售收入2914亿元，同比下降56.3%，较3月下降2.9个pct。其中民企、国企、央企分别同比下降63.6%、34.6%、46.6%。 4月房企销售增速继续下行，其中民企与3月基本持平，国企略有改善。2022年4月TOP50房企销售实现2914亿元，同比下降56.3%，较3月同比增速-54.1%，下降2.9pcts。其中民企与3月基本持平，国企跌幅改善较明显，民企较3月同比增速-62.6%下降1pct至-63.6%；国企较3月的-38.6%提升4pcts至-34.6%。央企在4月则出现了较大跌幅，较3月的-34.3%下降12.3pcts至-46.6%。4月一线城市再次出现疫情爆发，由于一线城市新房占比较小，因此4月疫情对整体房地产市场影响幅度有限。少数房企在4月实现同比正增长，例如越秀地产、滨江集团等。 行业集中度提升逻辑的背后是融资能力的体现，以规模论的时代，头部房企确实拥有更强的融资渠道。头部房企销售增速随着楼市下行而持续下行。TOP10房企在4月的销售增速主要以继续下行为主，同比增速为-52.3%，较3月下降12.4pcts，下行速度超过TOP50整体速度。当前房地产行业金融属性依然超过实物属性，行业进入门槛较低，核心竞争力依然是融资和拿地。过去几年出现头部房企暴雷后销售规模大幅下降，但是市场份额并不是被其他头部房企占领，而是在这个过程中通过加杠杆补充土储的房企实现较大规模的销售增长，销售排名一直提升来顶替空出的排位。 信用再分配下，央国企的表现优于民企，销售排名提升较明显。考虑到房地产相关贷款占到人民币贷款余额的5成左右，影子银行的缺位，使得当前宽信用的路径依然受阻。对于传统银行来说，房地产企业属于高风险资产，因此传统金融机构将面临资产荒的情况。与此同时，融资的标准也从过去的规模论转向背景论，央国企在融资端依然较民企有较大的优势。2022年以来，以金茂、建发、越秀、华发、绿城等为代表的央国企销售排名迅速提升，到4月份越秀从销售榜2021年的TOP30进入到TOP20，华发从TOP40进入到TOP30。 近期召开的中央政治局会议关于房地产方面将防风险放在了首位，预计迎来金融政策边际的改善。当前行业风险仍然较大，受制于房住不炒的定位，金融政策在执行上有所低于预期。当前将防风险放在房住不炒之前，预计将迎来金融政策在范围和力度方面的持续扩大。 风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。 特别声明 本订阅号发布内容仅代表作者个人看法，并不代表作者所属机构观点。涉及证券投资相关内容应以所属机构正规发布的研究报告内容为准。市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本订阅号中的信息或表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本订阅号内容均为原创，未经书面授权，任何媒体、机构和个人不得以任何形式转载、发表或引用。

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